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供無自用住宅者購屋貸款，茲修正「中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定」，自本年9月20日起實施。主要修正重點如下：1. 新增規範自然人名下有房屋者之第1戶購屋貸款不得有寬限期。2. 自然人第2戶購屋貸款最高成數由6成降為5成，並擴大實施地區至全國。3. 公司法人購置住宅貸款、自然人購置高價住宅貸款及第3戶(含)以上購屋貸款之最高成數由4成降為3成。4. 餘屋貸款最高成數由4成降為3成。    此外，本行認為搭配調升存款準備率，透過加強貨幣信用之數量管理，以強化本行道德勸說措施及本次選擇性信用管制措施成效，將有助進一步減緩信用資源流向不動產市場。新台幣活期性及定期性存款準備率各調升0.25個百分點，自本年10月1日起實施。以下為中央銀行對金融機構辦理不動產抵押貸款業務規定修正規定113年9月19日發布113年9月20日生效一、本規定依據中央銀行法第二十八條、第二十九條、三十一條及銀行法第三十七條第二項、第四十條規定訂定之。二、本規定所用名詞定義如下：(一) 金融機構：指本國銀行、外國銀行在台分行、信用合作社、全國農業金庫股份有限公司、農會信用部、漁會信用部、中華郵政股份有限公司及保險公司。(二) 不動產抵押貸款：指購置住宅貸款、購地貸款、餘屋貸款及工業區閒置土地抵押貸款。(三) 購置住宅貸款：指購置高價住宅貸款及購屋貸款。(四) 購置高價值住宅貸款：指金融機構承作借款人為購買建物權狀含有「住」字樣之下列住宅(含基地)所辦理之抵押貸款：座落於台北市者：經鑑價或買賣金額為新台幣七千萬元以上。座落於新北市者：經鑑價或買賣金額為新台幣六千萬元以上。座落於台北市及新北市以外之國內地區者：經鑑價或買賣金額為新台幣四千萬元以上。(五) 購屋貸款：指金融機構承作借款人為為購買建物權狀含有「住」字樣之非高價住宅(含基地)所辦理之抵押貸款。(六) 購地貸款：指金融機構承作借款人為購買都市計畫劃定之住宅區或商業區土地，所辦理之抵押貸款。(七) 餘屋貸款：指金融機構承作建築業者以新建餘屋住宅（含基地）為擔保，所辦理之抵押貸款。(八) 工業區閒置土地抵押貸款：指金融機構承作借款人以工業區閒置土地為擔保，所辦理之抵押貸款。(九) 建築業者：指以銷售為目的，從事土地、建物及其他建設等不動產投資興建之行業，或從事住宅建物興建之建築工程行業。(十) 新建餘屋住宅（含基地）：指屋齡五年內且仍維持建物第一次所有權登記之住宅（含基地）。(十一) 工業區閒置土地：指金融機構經向財團法人金融聯合徵信中心查詢，為經濟部管轄工業區閒置土地公告清冊所列之土地。(十二) 借款人：指自然人及公司法人。三、金融機構承作公司法人之購置住宅貸款，其貸款條件限制如下：(一) 不得有寬限期。(二) 貸款額度最高不得超過住宅（含基地）鑑價或買賣金額較低者之三成。(三) 除前款貸款額度外，不得另以修繕、周轉金或其他名目，額外增加貸款金額。四、金融機構承作自然人之購置住宅貸款，應依下列規定辦理：(一) 購置高價值住宅貸款：其貸款條件之限制，適用前點各款之規定。(二) 購屋貸款：應向財團法人金融聯合徵信中心辦理歸戶查詢借款人有無以房屋（含基地）為抵押之擔保放款，且用途代號為「1」(購置不動產）者(以下稱房貸)，並應確認。「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」借款人名下有無房屋，其貸款條件限制如下：無房貸但已有房屋者：適用前點第一款規定。已有一戶房貸者：除適用前點第一款及第三款規定外，貸款額度最高不得超過住宅(含基地)鑑價或買賣金額較低者之五成。已有二戶以上房貸者：適用前點各款之規定。五、金融機構承作購地貸款，其貸款條件限制如下：(一) 借款人應檢附購買土地具體興建計畫，並切結於一定期間內動工興建。(二) 貸款額度最高不得超過購買土地取得成本與金融機構鑑價金額較低者之五成，其中一成應等到借款人動工興建後始得撥貸。(三) 除前款貸款額度外，不得另以周轉金或其他名目額外增加貸款金額。六、金融機構承作餘屋貸款，其貸款額度最高不得超過金融機構鑑價金額之三成。(一) 除前項規定額度外，不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款金額。七、金融機構承作工業區閒置土地抵押貸款，其貸款額度最高不得超過金融機構鑑價金額之四成。        除前項貸款額度外，不得另以周轉金或其他名目，額外增加貸款金額。        工業區閒置土地抵押貸款有下列情形之一者，不適用前兩項規定：        (一)抵押土地已動工興建開發。        (二)借款人檢附抵押土地具體興建開發計畫，並切結於一年內動工興建開發。八、金融機構承作不動產抵押貸款，其屬依都市更新條例、都市危險及老舊建築物加速重建條例或其他配合政府相關政策之重建案件，不適用本規定。九、金融機構承作不動產抵押貸款而為鑑價時，應確實依其內部授信規範及主管機關之規定辦理。        金融機構辦理前項貸款之寬貸或展期，不得藉由重新鑑價提高貸款金額。十、金融機構應依中央銀行規定之格式，定期確實填報不動產抵押貸款情形。金融機構辦理不動產抵押貸款業務，應訂定內部風險控管、作業程序及其他必要之內部規範；其內部規範之貸款條件較本規定嚴格者，應依其內部規範辦理。十一、本規定中華民國一百十三年九月二十日修正生效前，金融機構已錄案辦理尚未撥款之不動產抵押貸款案件，適用錄案時之規定。

中央銀行於113年6月13日召開理監事會，決議利率凍漲，但加碼第六波房市管制措施，下調「特定地區」第2戶貸款成數，六都「2房」貸款成數從原先的7成降至6成，自113年6月13日起實施，故於113年6月13日後送件貸款之第二戶，可以貸款成數原則為六成。

財政部於今（16）日訂定發布「112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定」。財政部表示，我國自105年起實施房地合一課徵所得稅新制，個人交易之房地如屬新制課稅範圍，應以房地實際成交價格為基礎計算房地交易所得課稅；個人出售之房屋如非屬新制課稅範圍，應適用舊制，即依所得稅法第14條第1項第7類規定計算房屋交易所得，併同辦理綜合所得稅結算申報課稅。財政部說明，個人出售適用舊制之房屋，應依其提示證明文件核實計算所得；其未申報房屋交易所得、未提供交易時之實際成交金額或原始取得成本，或稽徵機關未查得交易時之實際成交金額或原始取得成本者，稽徵機關應按下列標準計算其所得額：一、房地總成交金額達「一定金額門檻」者，倘稽徵機關僅查得或納稅義務人僅提供交易時之實際成交金額，而無法證明原始取得成本，應以查得之實際房地總成交金額，按出售時之房屋評定現值占公告土地現值及房屋評定現值總額之比例，計算歸屬房屋之收入，再以該收入之17%計算其出售房屋之所得額。112年度各地區國稅局參考轄區不動產交易情形，訂定適用本項規定之成交金額門檻如下，與111年度相較，各地區之門檻調降新臺幣（下同）1千萬元至2千萬元，適用範圍擴大，設算之所得額更貼近實際所得：（一）臺北市：6千萬元。（二）新北市：4千萬元。（三）桃園市、新竹縣、新竹市、臺中市、臺南市及高雄市：3千萬元。（四）其他地區：2千萬元。二、除前述規定情形外，按房屋評定現值之一定比例（詳附件）計算其房屋交易所得額。該比例由各地區國稅局實地調查並按區域適度分級訂定，112年度考量部分地區交易熱絡帶動當地整體房價上揚或為期與經濟發展程度相當鄰近地區衡平，分別調增該等地區之所得額標準1%至5%，以反映地區差異及市場行情。財政部指出，個人112年度出售適用舊制課稅之房屋，始有上開標準之適用，未來該部將持續觀察不動產交易情形，滾動調整該標準，使設算所得額更符實情，俾落實健全房市政策目標及維護租稅公平。訂定112年度個人出售房屋之財產交易所得計算規定-財政部全球資訊網 (mof.gov.tw) 

居住品質的提升，是一般人的理想與目標。政府為避免納稅義務人因為被課了土地增值稅，造成賣房子所得的錢不夠買新房子，特別規定重購自用住宅用地可以申請退回賣出舊屋所繳納的土地增值稅，貼補買新房子土地總額價款的差價。有換屋計畫的人，可以規劃重購退稅，為自己增加一筆換屋基金。符合條件原有房地產●簽約買賣之前1整年都沒有出租或作營業的情形。●土地上有房屋，該房屋是土地所有權人本人、配偶或是直系親屬的。●本人、配偶或是直系親屬的戶籍設在這個房屋上，如果平時未設戶籍，只要在簽約買賣當時設好戶籍就可以了。但要特別注意，如果是先買新房屋，再賣出舊房屋，買新房屋時，舊屋要符合自用住宅的條件，     包括設有戶籍。●土地面積不受都市土地300平方公尺或非都巿土地700平方公尺的限制。新購房地產●原出售土地及新購土地所有權人為同一人，也就是買房子和賣房子是同一個人，賣掉誰的房子就以他的名義買進新的房子，如果賣掉配偶名下房子後另以本人名義買進新房子，就不能退稅了。●新購土地地上房屋須為土地所有權人或其配偶、直系親屬所有，並辦好戶籍登記。新購房屋沒有任何出租或作營業的情形。●都巿土地最大適用面積是300平方公尺，約90.75坪，非都巿土地最大適用面積是700平方公尺，約211.75坪。●新買房屋的土地移轉現值總額，必須超過賣舊屋的移轉現值總額扣除所繳納土地增值稅後有餘額，才能退稅。●重購土地需有土地所有權人本人、配偶或直系親屬設立戶籍，從辦妥所有權登記日起，5年內不可以移轉（例如出售或贈與給配偶）或出租、供營業使用，更不能將戶籍遷出，戶籍如需辦理遷出，至少需保留      本人或其配偶、直系親屬任何1人於原戶籍內，不然會被追繳原退還的土地增值稅。2年內期限不管先賣再買或是先買再賣，買賣時間必須在2年以內。節稅偏方2年內的起算日期土地出售後重購或先購土地2年內再出售，2年內的起算日期：●先賣後買：以出售土地辦好產權登記日起2年內，重購土地如期(訂立買賣契約日起30日內)申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。●先買後賣：以重購土地辦好產權登記日起算2年，出售原有土地如期申報時，以立契日為準；逾期申報，以申報日為準計算2年期間。重購退稅無次數的限制同時出售多處自用住宅用地，可申請重購退稅出售土地可規劃按一般用地繳納在未適用一生一次自用住宅用地優惠稅率繳納土地增值稅前，若所有條件都符合的情形下，可以一般用地稅率申報繳納土地增值稅後再申請重購退稅，以保留一生一次的機會，作最有利的節稅規劃。自益信託土地也可以適用土地所有權人重購自用住宅用地後辦理自益信託，如該地上房屋仍供委託人本人、配偶或其直系親屬做住宅使用，與土地信託目的不相違背且符合自用住宅用地條件，可以辦理重購退稅。重購土地已退還土地增值稅者，重購地在完成移轉登記之日起5年內，辦理自益信託後，仍符合自用住宅用地規定者，也不會被追繳原退還稅款。重購退稅應規劃規劃重購退稅事前要先了解是否符合退稅規定，如條件不符，但出售之舊屋符合自用住宅條件，可在未逾稅單所記載繳納期限前申請改適用優惠稅率核課土地增值稅。綜合所得稅也可以節省綜合所得稅也有規定，納稅義務人出售自用住宅之房屋〔指納稅義務人或配偶、直系親屬於該地址辦竣戶籍登記（須檢附出售及重購年度之戶口名簿影本），且於出售前一年內無出租或供營業用之房屋〕所繳納的財產交易所得部分的綜合所得稅額，在完成產權移轉登記日起2年內，如重購自用住宅房屋，價額超過原出售價額，可以在重購自用住宅房屋完成產權移轉登記年度，於辦理該年度綜合所得稅結算申報時，從應納綜合所得稅額中扣抵或退還；先買後賣也適用。舉例說明●甲賣出土地現值100萬元，增值稅30萬元，買入土地現值超過100萬元時，所繳的30萬元土地增值稅可以全部退還；假如買入現值為80萬元，可以退回10萬元；如買入現值小於70萬元，則無餘額可以退稅。●甲出售(重購)A土地在106年4月1日辦好產權登記，在108年3月4日訂立買賣契約重購(出售)B地，如果甲在108年4月2日前如期申報，就符合2年內的規定；如果甲在108年4月3日以後才申報，就不符合2年內的規定，不能辦理重購退稅。小叮嚀先買後賣土地辦理重購退稅，要符合購買土地時已經持有供自用住宅使用之土地才可以；如果土地所有權人原先沒有自用住宅土地，僅是單純購買土地，以後再購買第2筆土地後再出售、或是從配偶受贈他筆土地後再出售，或雖然原來持有土地，但沒有設戶籍，於出售時才從第3地將戶籍遷入，都不能辦理重購退稅。財政部稅務入口網 (nat.gov.tw) 

公股銀行辦理青年安心成家購屋優惠貸款問與答 一、 申辦本項貸款之資格條件為何？答：本項貸款貸款對象為符合民法規定之成年年齡以上，且借款人本人與其配偶及未成年子女均無自有住宅者。 二、 本項貸款之申辦方式？答：符合本項貸款之資格條件者，請洽公股銀行依其一般房貸申請程序，並指定適用本項貸款條件辦理。 三、 本項貸款之申請及撥款日期？答：為協助無自有住宅家庭購置住宅，賡續辦理本項貸款，自即日起至115年7月31日均得申請辦理，惟撥款日至遲不得逾115年10月31日。 四、 本項貸款之借款人年齡？答：借款人符合民法規定之成年年齡以上即可申辦本項貸款，其年齡計算以向銀行申請日為準。 五、 本項貸款所稱「無自有住宅者」如何認定？答：以申辦時借款人本人、配偶及未成年子女「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」均查無建物資料為原則。 六、 單身者、離婚者、以及配偶或未成年子女係外國人者可否申辦本項貸款？答：可以，本項貸款之貸款對象包括單身或已婚（含離婚）者。如離婚者，須查本人及戶籍內有監護權之未成年子女均無自有住宅；另配偶或未成年子女係外國人，僅持有護照未持有本國居留證者無須查詢。 七、 本國民眾購買坐落於國外之房屋，或在臺有住所之外國自然人，可否申貸本專案？答：不可以。因本項貸款係為協助本國人民購置坐落於本國之房屋而設之優惠方案。 八、 本項貸款是否限第一次購屋者申辦？答：符合本項貸款之資格條件者，無論是第一次購屋或以前有房屋但已出售或轉讓，均可申辦本項貸款。 九、 本項貸款所稱最高核貸8成，其計算標準？答：實際核貸成數須視借款人擔保品坐落地點及房屋狀況等因素；借款金額則須評估借款人還款能力、信用因素等，並依承辦銀行相關作業規定綜合評估辦理。 十、 本項貸款最高額度、最長年限及寬限期自112年8月1日起均有調整，是否僅限新貸戶適用？答： 1、    112年8月1日起本項貸款最高額度提高至新臺幣（下同）1,000萬元、貸款年限延長至40年，寬限期延長至5年，以新貸戶適用為原則，不溯及既往；惟舊貸戶貸款年限及寬限期，可視個案情況洽承貸銀行申請辦理（寬限期未滿5年者均得申請個案認定）。 2、    基於惠民考量，前揭新貸戶定義放寬為112年8月1日前已申請本項貸款但尚未撥貸者及112年8月1日後新申請者。 十一、 申請本項貸款者，是否皆可貸款1,000萬元？答： 1、    本項貸款最高成數8成，自112年8月1日起，本項貸款最高額度由現行800萬元提高至1,000萬元，借款金額如逾1,000萬元，在最高1,000萬元之內，適用本項貸款，超過1,000萬元部分，則適用承貸銀行之其他貸款方案；借款金額如低於1,000萬元，則以借款金額適用本項貸款。 2、    112年8月1日前已申請尚未撥貸及112年8月1日後新申請者方可適用，不溯及既往；亦即112年7月31日（含）前撥貸案件，不得以改貸、增貸或轉貸他行方式提高逾原800萬元額度。十二、 本項貸款之貸款利率？答： 1、貸款利率以中華郵政股份有限公司2年期定期儲金額度未達500萬元機動利率為基準利率，自112年3月29日起為1.595%，借款人得自由選擇一段式機動利率、二段式機動利率或混合式固定利率計息，一經選定不得變更。為減輕民眾購屋成家之資金負擔，基準利率自111年3月23日起至115年7月31日止，減少調升0.125%；另自112年8月1日起至115年7月31日止，由內政部住宅基金補貼0.25%，新、舊貸戶均適用，惟轉貸（含自行改貸）之借款人不適用之。 2、112年8月1日起併計前揭減少調升0.125%及政府補貼0.25%後，各計息方式如下： (1)一段式機動利率 按基準利率固定加0.585%（目前為1.805%）機動計息。但自110年1月1日起新貸放案件，按基準利率固定加0.555%（目前為1.775%）機動計息。109年12月31日前已撥款者，不得變更計息方式。 (2)二段式機動利率 前2年按基準利率固定加0.345% (目前為1.565%）機動計息，第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為1.865%）機動計息。 (3)混合式固定利率 前2年採固定利率，第1年按「撥貸當時」基準利率固定加0.525%（目前為1.745%）固定計息，第2年按「撥貸當時」基準利率固定加0.625%（目前為1.845%）固定計息，第3年起按基準利率固定加0.645%（目前為1.865%）機動計息。十三、 本項貸款房地之取得日期如何認定？答：本項貸款房地之取得日期係以建物謄本上登記日期為準，只要所購置之自有住宅（建物謄本）登記日期為申請日前6個月內者，即符合本項規定。舉例：借款人於112年8月5日申請貸款，所購置之自有住宅建物謄本登記日期須在112年2月5日以後。 十四、 本項貸款與內政部「自購住宅貸款利息補貼」貸款能否併用？答：基於便民及考量民眾實際需要，本項貸款可與內政部「自購住宅貸款利息補貼」貸款搭配。 十五、 原持有持分房產，另購之自有住宅能否辦理本項貸款？答：本項貸款之借款人本人、配偶或未成年子女個別持有共有住宅或共同持有共有住宅，其所持有建物之持分換算面積合計未滿四十平方公尺，可申貸本項貸款。 十六、 本項貸款是否可先申請保留額度後，再行辦理購屋作業？答：不可以。本項貸款需先行評估「擔保品」，在尚未取得房屋所有權之民眾，因無提供作為銀行評估之明確標的物，銀行無法受理。 十七、 申辦本項貸款所購買之房屋用途有無限制？答：建物經承辦銀行查證確係作為自用住宅使用，即可受理。 十八、 所購置之自有住宅，前屋主出租未屆期，能否辦理本項貸款？答：不可以；惟借款人所購置之房地日期符合第十三問答條件者，得先以承貸銀行之其他貸款方案辦理，俟無租賃情事後，再申請改貸本項貸款，依第十二問答，不適用減少調升0.125%及政府補貼0.25%後之計息方式。 十九、 借款人名下無自有住宅，但以其他人所有之自有住宅已向行庫借款者，借款人能否再辦理本項貸款？答：凡借款人本人、配偶及未成年子女名下均無自有住宅者（借款人為單身者，本人無自用住宅），即可申請本項貸款。二十、 「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」（或財政部財政資訊中心）查有房產，但借款人表示該筆財產已出售或轉讓，可否申請本項貸款？答：借款人提供可證明已出售或轉讓該筆財產資料（如登記謄本），即符合無自有住宅資格；惟若「全國財產稅總歸戶財產查詢清單」（或財政部財政資訊中心）查無房產，但徵信作業時，聯徵資料顯示在其他行庫已有擔保放款，並經確認該筆貸款擔保品屬借款人所有，則該借款人不符合本項貸款規定。 二十一、 與他人共同購買同一房屋，可否申貸本項貸款？答：可以，惟本項貸款如提供與他人共同持有之房地為擔保，且均符合申貸資格，優惠貸款額度合計最高仍為1,000萬元；如僅有一位符合申貸資格，其擔保物之共有人應將其持分部分，一併抵押予銀行，且應以符合資格者為借款人，優惠貸款額度應按建物所有權持有比率核貸。（如持分1/2，則優惠貸款額度為500萬元） 二十二、 借自地自建者可否申請本項貸款？答：不可以。本項貸款為購屋貸款，因此自地自建不符合本專案規定。 二十三、一人一次購買二屋，可否皆適用本方案？答：僅能一屋適用。二十四、 借款人或其配偶名下僅持有土地而未持有房屋者，是否適用本項貸款?答：是。基於資源合理分配性，本項貸款之借款人（含本人、配偶及未成年子女）限為名下無自有住宅者。 二十五、 居民持有天災受損之半倒房屋，另購一筆自有住宅，可否申貸本項貸款？答：基於政府體恤受災居民並協助其購屋成家，依據災害防救法規定，經行政院公告之災區，該災區受災居民持有相關主管機關認定之半倒房屋證明文件，且名下僅持有該受損之半倒房屋者，得申辦本項貸款。| 相關連結：問答集-財政部國庫署全球資訊網 (nta.gov.tw)

為擴大減輕無自有住宅家庭購屋負擔，財政部青年安心成家購屋優惠貸款（下稱青安貸款）自112年8月1日起放寬各項條件，包括最高貸款額度新臺幣（下同）提高至1,000萬元、貸款年限延長至40年，寬限期延長至5年等；另公股銀行減收利息半碼續辦，再由政府補貼1碼至115年7月31日止。財政部表示，青安貸款以民眾需求為本，符合「成年，本人、配偶及未成年子女無自有住宅」之條件限制者均可申辦。為使政策效益擴及各族群，未設年齡上限；且考量民眾換屋需求，只要名下無自有住宅即可申貸。又因青安貸款未滿40歲貸款戶數約占總戶數75%，以青壯年族群為主，本次延長貸款年限及寬限期協助民眾減輕還本壓力，在兼顧生活品質情況下，及早做好購屋財務規劃。該部進一步表示，因應近期升息趨勢，青安貸款基準利率自111年3月23日起減收半碼，相關成本由公股銀行自行吸收，並自112年8月1日起至115年7月31日止，由內政部住宅基金額外補貼利息1碼（0.25%），補貼後利率已為市場最低，有效減輕民眾貸款負擔。青安貸款條件單純明確，新制上路以來獲民眾肯定，申辦踴躍，112年8月至11月底累計協助1萬8,893戶無自有住宅家庭購屋，較去（111）年8月至11月成長214.6%，提升政府健全房市政策效益。

囤房新制將於2024年7月1日上路，2025年5月起開始繳納全國歸戶差別稅率2.0方案的房屋稅！以下為修法過程涉及房屋稅條例修正、資訊系統修正建置及相關輔（宣）導措施等，財政部已擬具房屋稅條例修正草案並完成預告，於112年9月21日行政院第3872次院會通過，同日函送立法院審議，於同年12月19日三讀通過，並於113年1月3日經總統公布，將於 113年7月1日上路，114年5月起繳納全國歸戶差別稅率2.0方案的房屋稅！| 相關連結：改革重點-房屋稅差別稅率2.0 (mof.gov.tw)